Değer artış kazancı vergisi: nedir ve kim öder
Nedir, 5 yıl içinde satışta nasıl hesaplanır ve hangi durumlarda muafiyet uygulanır.
Değer artış kazancı vergisi nedir?
Değer artış kazancı vergisi, bir konutu satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde satmanız ve kâr elde etmeniz hâlinde ödenen gelir vergisidir. Vergiyi, kazancı elde eden taraf yani satıcı öder. Konutu 5 yıldan uzun süre elinizde tuttuktan sonra satarsanız bu kazanç gelir vergisinden istisna edilir; yani vergi doğmaz. Düzenleme Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine dayanır.
Kazanç nasıl hesaplanır
Vergiye esas kazanç, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır; ancak alış bedeli enflasyona göre güncellenebilir ve istisna tutarı düşülür:
| Adım | Hesap |
|---|---|
| Güncellenmiş alış bedeli | Alış bedeli × Yİ-ÜFE artış oranı (%10’u aşıyorsa) |
| Brüt kazanç | Satış bedeli − güncellenmiş alış bedeli − masraflar |
| Vergiye tabi kazanç | Brüt kazanç − yıllık istisna tutarı |
| Vergi | Kalan tutara artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır |
5 yıl kuralına dikkat
Tarih hesabı kritiktir: elde tutma süresi, tapuda iktisap (edinme) tarihinden satış tarihine kadar sayılır. 5 yıl dolmadan satarsanız kazanç vergiye tabidir; 5 yılı geçtikten sonra satarsanız istisna uygulanır. Beyanı, satışı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle vermeniz gerekir. Düşük tapu beyanı, ileride hem tapu harcı hem değer artış kazancı yönünden cezalı tarhiyata yol açabilir.
Zararına satarsanız ne olur?
Konutu, aldığınız bedelden (güncellenmiş hâliyle) daha düşük bir fiyata sattığınızı belgeleyebiliyorsanız değer artış kazancı doğmaz ve vergi ödemezsiniz. Bunu kanıtlamak için her iki tapuyu (alış ve satış) ve masraf belgelerini saklayın. Tereddüt ettiğiniz durumlarda, satıştan önce bir mali müşavire danışmanız faydalı olur.
İlgili rehberler
Kişiye özel tavsiye mi lazım?
Durumunuza özel yönlendirme için yerel bir gayrimenkul uzmanıyla iletişime geçin.